ما هي المعادلة التي تحدد السعر الحالي للشقة

 

ما هي المعادلة التي تحدد السعر الحالي للشقة

 

 يمكن تحديد السعر الحالي للشقة باستخدام معادلات مختلفة حسب السياق، مثل القيمة السوقية الحالية، أو تحليل التدفق النقدي، أو تقييم الاستثمار.  فيما يلي بعض الطرق الشائعة:

نهج مقارنة السوق

 

 يتضمن هذا النهج مقارنة الشقة بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.

 

 𝑃=متوسط ​​سعر المتر × المتر المربع للشقة

P= متوسط ​​سعر المتر × المتر المربع للشقة

 

منهجية الدخل

 

 يُستخدم هذا الأسلوب غالبًا في العقارات الاستثمارية ويتضمن تقدير القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية.

 

 𝑃=صافي دخل التشغيل (NOI)معدل الرسملةP=معدل الرسملة صافي دخل التشغيل (NOI)​

 

 حيث:

 

 • صافي الدخل التشغيلي (NOI) هو الدخل السنوي الناتج عن العقار بعد نفقات التشغيل.

 

 • معدل الرسملة هو معدل العائد المتوقع على الممتلكات.

 

تحليل التدفق النقدي المخصوم (DCF).

 

 تقوم هذه الطريقة بحساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة من العقار، مخصومة بمعدل مناسب.

 

𝑃=∑𝑡=1𝑛𝐶𝐹𝑡(1+𝑟)𝑡P=∑t=1n​(1+r)tCFt​​

 

حيث:

 

 • 𝐶𝐹𝑡CFt​ هو التدفق النقدي في السنة 𝑡t.

 

 • 𝑟r هو معدل الخصم.

 

 • 𝑛n هو عدد السنوات.

 

نموذج التسعير الخصائص ووسائل الرفاهية

 

 يأخذ هذا النموذج في الاعتبار الخصائص المختلفة للشقة ومساهماتها في السعر الإجمالي.

 

𝑃=𝛼+𝛽1(Size)+𝛽2(Location)+𝛽3(Amenities)+…+𝜖P=α+β1​(Size)+β2​(Location)+β3​(Amenities)+…+ϵ

 

حيث:

 

 • 𝛼α هو التقاطع.

 

 • 𝛽1,𝛽2,𝛽3,…β1​,β2​,β3​,… هي معاملات كل خاصية.

 

 • 𝜖ϵ هو مصطلح الخطأ.

 

نهج تكلفة الاستبدال

 

 يقوم هذا النهج بتقدير تكلفة استبدال الشقة بأخرى مماثلة بالأسعار الحالية.

 

 𝑃=تكلفة الأرض+ تكلفة الإنشاء−الإهلاك

P=تكلفة الأرض+ تكلفة الإنشاء−الإهلاك

 

 يعتمد اختيار المعادلة على السياق المحدد والغرض من التقييم.